Оформление недвижимости и сделок
Недвижимое имущество является высокодоходным активом и особым объектом гражданского оборота. Действующее законодательство предъявляет довольно жесткие требования к оформлению недвижимости и переходу прав на нее, а также задает определенные правовые рамки ее целевого использования. Несоблюдение этих требований приводит к возникновению различных негативных последствий, вплоть до утраты прав на имущество.
Правовое регулирование в сфере недвижимости, особенно в ее коммерческом секторе, осложнено наличием большого количества федеральных и региональных нормативных актов, нормы которых иногда вступают в противоречия друг с другом. На практике это часто приводит к возникновению серьезных разногласий между контрагентами, а также к развитию и успешному функционированию различных мошеннических схем. Поэтому вопросы грамотного оформления недвижимости и сделок с ней имеют ключевое значение не только для физических лиц, но и для бизнеса. Любая сделка может быть оспорена как сразу, так и спустя какое-то время, через несколько месяцев или даже лет. Таким образом, правовые риски очень велики.
Сделки в отношении коммерческих объектов недвижимости имеют свою специфику и являются значительно более сложными, по сравнению с обычными сделками в отношении жилой недвижимости, заключаемыми между гражданами. Поэтому проверить их на юридическую чистоту может только юрист, который является экспертом в области предпринимательского права и знает нюансы судебной практики.
Некоторые правовые риски при совершении сделок в отношении коммерческих объектов недвижимости:
- Отсутствие необходимых полномочий на подписание договора
Одна из наиболее часто встречающихся на практике проблем. У представителя одной из сторон нет юридических прав на распоряжение недвижимостью. Например, договор подписывает новый гендиректор, сведения о котором еще не внесены в ЕГРЮЛ. Или сделка в силу ее высокой стоимости является крупной и требует одобрения всех учредителей или совета директоров. И не имеет значения, если все они выразили свое согласие на сделку устно. Контрагент должен представить соответствующее решение об одобрении сделки, оформленное с соблюдением требований закона. В противном случае, судьба сделки окажется под большим вопросом.
- Продавец в состоянии предбанкротства
В ходе процедуры банкротства все сделки, совершенные предприятием-банкротом в последние три года его деятельности тщательно проверяются и могут быть аннулированы, если будут достаточные основания полагать, что они совершались в целях ущемления интересов кредиторов.
- Несоответствие целевому назначению
Целевое назначение имеет очень большое значение, поэтому перед заключением сделки всегда следует удостовериться, не исключена ли возможность использования объекта недвижимости для определенного вида деятельности.
- Ошибка в реальной стоимости актива
Часто коммерческая недвижимость приобретается в целях получения пассивного дохода от ее аренды. При этом, покупатель делает ставку на существующие арендные договоры. В целом это правильно, но требуется убедиться в том, что эти договоры являются долгосрочными. Привлечение профессионального оценщика на этапе подготовки сделки, также не будет лишним.
- Наличие несогласованных перепланировок
Офисные и производственные помещения часто подвергаются перепланировкам. Однако, далеко не всегда владельцы недвижимости согласовывают с чиновниками и оформляют свои действия надлежащим образом. Это чревато для будущего владельца массой хлопот и крупными штрафными санкциями.
- Аренда недостроя
Иногда в целях экономии, предприниматели берут в аренду недостроенные объекты, которые по документам еще не введены в эксплуатацию, после чего начинают использовать их для ведения бизнеса. Результатом этого также будут крупные штрафы.
- Неправильное оформление договора
Нюансов может быть множество, от несоответствия параметров реального объекта тому, что указан в договоре до отсутствия необходимых документов (кадастровый паспорт, акт приема-передачи и т.д.).
- Кабальные условия договора
Множество подводных камней могут присутствовать непосредственно в тексте договора. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора показать его опытному юристу, который проанализирует условия сделки и даст необходимые рекомендации.
На самом деле рисков значительно больше. Поэтому, чтобы минимизировать их необходимо учитывать все правовые нюансы:
- объекта недвижимости;
- продавца или арендодателя;
- покупателя или арендатора.
Чем Вам может помочь команда «КРУСС КОНСАЛТИНГ»?
Мы успешно сопровождаем сделки с коммерческой и иной недвижимостью и активами с 2009 года. В штате нашей компании работают только специалисты высокой квалификации: опытные юристы и адвокаты, арбитражный управляющий, оценщики, бухгалтеры и иные профессионалы, которые помогут Вам оперативно и грамотно решить любую правовую задачу, независимо от ее сложности.
Наши услуги:
- Профессиональная консультация по вопросам минимизации рисков в ходе оформления и сделок с недвижимостью;
- Регистрация прав или перехода прав на объект недвижимости в Росреестре;
- Представительство интересов клиента в государственных и муниципальных органах при оформлении документов на землю, здания и сооружения, получение согласований (помощь в оформлении кадастрового и технического паспорта, согласование перепланировки и т.д.);
- Проверка объектов недвижимости на юридическую чистоту;
- Legal due diligence (аудит бухгалтерской и налоговой отчетности в целях выявления рисков будущей сделки);
- Юридический анализ правовых особенностей и последствий реструктуризации предприятия, являющегося собственником недвижимого имущества, в целях исключения рисков приобретателя по сделке;
- Проверка на наличие судебных претензий;
- Профессиональная оценка недвижимости;;
- Подготовка сделки;
- Помощь приобретения недвижимости путем покупки акций или долей юрлица (вступление в права участника или акционера, подготовка учредительной документации, внесение изменений в ЕГРЮЛ и т.д.);
- Помощь в перезаключении договоров с подрядчиками и арендаторами;
- Иные правовые задачи, связанные с оформлением прав на недвижимость и совершение сделок с ней.
Первичную консультацию по вопросам оформления недвижимости и сделок, Вы можете получить у опытного специалиста абсолютно бесплатно на нашем сайте, воспользовавшись формой, представленной ниже.
«КРУСС КОНСАЛТИНГ» - только безопасные сделки!