Банкротство застройщика, что изменилось?
Масштабная правовая реформа в сфере долевого строительства (далее - ДС) затронула не только 214-ФЗ, но также на протяжении последних лет постоянно вносит свои коррективы и в законодательство о банкротстве. Большинство существенных поправок в закон начали действовать уже в начале прошлого года, а последние изменения в 127-ФЗ были внесены в конце декабря, то есть совсем недавно.
Главная цель продолжающейся реформы заключается в минимизации рисков дольщиков, в том числе в ситуации, когда компания-застройщик находится в состоянии банкротства.
Рассмотрим, какие изменения принесла реформа в строительной отрасли в нормы 127-ФЗ.
Процедура стала проще и короче
Основным изменением, на которое следует обратить внимание, стало изменение непосредственно самой банкротной процедуры. Согласно новым требованиям законодательства, в отношении несостоятельных компаний-застройщиков не может быть применена обычная банкротная процедура. Теперь данная процедура в отношении компаний- застройщиков осуществляется в сокращенном виде, минуя оздоровительную и наблюдательную стадии. Иными словами, процесс начинается сразу с введения внешнего управления или вообще с открытия конкурсного производства. Данное упрощение направлено на максимальную результативность банкротной процедуры для кредиторов (большинство из которых составляют участники долевого строительства) и существенное сокращение ее сроков.
При этом сокращение процедуры - это только наиболее заметная часть изменений. Как отмечает арбитражный управляющий Евгений Евгеньевич Крусс: “учитывая количество нюансов, связанных именно с видом хозяйственной деятельности должника, мы можем говорить о том, что несостоятельный застройщик становится специальным или особым субъектом банкротной процедуры”.
Арбитражный управляющий (АУ) должен иметь спецаккредитацию
До ведения дела банкрота-застройщика не может быть допущен любой АУ. Помимо обычных требований к АУ, законодатель требует для ведения по делам несостоятельных застройщиков дополнительной спецаккредитации АУ, которая осуществляется публично-правовой НКО “Фонд защиты прав участников долевого строительства” (далее - Фонд ЗПУДС).
Расширился перечень участников процесса
Согласно новым положениям закона, кроме привычных участников (должника, АУ, кредиторов и контролирующих органов) в банкротной процедуре несостоятельного застройщика также принимают участие:
- Дольщики, заявляющие требования к должнику о передаче им жилых объектов в собственность;
- Контролирующий долевое строительство в регионе орган исполнительной власти;
- Фонд ЗПУДС, в случаях, если несостоятельным застройщиком отчислялись соответствующие взносы в компфонд данной публично-правовой НКО (с начала деятельности указанного Фонда, то есть с 2017 года).
В рамках Фонда ЗПУДС формируется специальный компфонд, взносы в который становятся для застройщиков обязательными, а их размер определяется процентом от стоимости заключенных договоров с дольщиками. При этом взносы должны отчисляться с каждого такого договора.
Дольщики получили дополнительные гарантии
Как уже отмечалось ранее, законодатель последовательно продолжает курс на усиление защиты прав дольщиков. В дополнение к уже существующим правовым инструментам, дольщики получили новые возможности для защиты своих интересов в процессе банкротства застройщика, а именно:
- За счет обязательных отчислений застройщика в Фонд ЗПУДС формируются дополнительные финансовые гарантии для дольщиков. Кроме этого, существует правовая возможность финансирования действий, направленных на завершение строительных работ, посредством привлечения на это средств Фонда ЗПУДС;
- На арбитражного управляющего теперь возлагаются обязанности поиска другого подходящего застройщика, в целях продолжения работы над строящимся объектом и удовлетворения требований граждан, относительно получения ими жилых помещений, согласно заключенным ими договорам ДДУ;
- Заявлять свои требования в отношении банкрота-застройщика дольщики должны путем непосредственного обращения к АУ, а не в арбитражный суд, что существенно упрощает для граждан данную процедуру. АУ самостоятельно включает требования дольщиков в реестр требований ( для реализации своего права необходимо обратиться к АУ в течение трех месяцев с момента получения соответствующего уведомления);
- Дольщики получили право выбора денежной компенсации в качестве погашения обязательств застройщика. Такая компенсация может быть получена из Фонда ЗПУДС,в рамках стоимости цены договора ДДУ, но не более 120 кв. метров по их средней стоимости на рынке, и при условии, что такое решение будет принято общим собранием дольщиков (необходимо набрать не меньше семидесяти пяти процентов голосов).
Здесь следует особо отметить, что в случае получения компенсации из Фонда ЗПУДС, дольщики не утрачивают права требования передачи им жилых помещений или незавершенного объекта, а также право на привлечение другого застройщика.
****
Таким образом, мы наблюдаем позитивные изменения, направленные на оптимизацию и ускорение банкротной процедуры для застройщиков. Однако, окажется ли это достаточным, чтобы надежно защитить дольщиков? Мы полагаем, что нет. И ждем от законодателя дальнейших правовых преобразований.